新浪乐居讯 (编辑 肖彦春)新浪乐居邀请房地产业内人士和广大网友一起寻找2014北京最具投资价值商业地产——马上买房乐之新浪乐居2014北京商业地产“金路标”大奖评选于4月16日启动，北京恒泰量行房地产经纪有限公司和北京思源经纪已入选该评选候选名单。

  》》2014北京商业地产“金路标”大奖评选

  商业地产投资和回报相较于住宅更复杂，开发和运营对专业要求更高。什么样的商业地产更具投资价值？不同投资人更适合投资哪种商业地产？如何扩大商业地产的投资回报率？国内商业地产有哪些机遇和挑战？本次新浪商业地产沙龙特邀北京恒泰量行房地产经纪有限公司总经理郑义和北京思源经纪商业地产部总经理王旭为大家解密商业地产发展现状和前景，为房企和投资人提供专业建议和警示。

  举办地点：新浪乐居直播室

  邀请嘉宾：

  北京恒泰量行房地产经纪有限公司总经理 郑义

  北京思源经纪商业地产部总经理 王旭

图为新浪商业地产沙龙现场

  以下为沙龙现场实录：

  主持人：各位新浪乐居的网友大家上午好，我是本次沙龙的主持人，新浪乐居商业地产编辑肖彦春，欢迎大家在这个时段关注我们新浪商业地产沙龙，本次沙龙将围绕目前北京和全国的商业地产发展现状和前景这一主题展开。

  提到商业地产，可能很多网友都比较陌生，但商业地产业内人士和房地产从业人员都很关注商业地产的发展现状和前景。加速城镇化建设的多方利好，使商业地产同时面临多重机遇与挑战。众所周知，商业地产的开发和运营运作对专业要求更高，行业内更需要商业地产专家的指导和参与。因此本次沙龙新浪乐居特邀北京恒泰量行房地产经纪有限公司总经理郑义和北京思源经纪商业地产部总经理王旭来为大家解密商业地产发展现状和前景。

图为北京恒泰量行房地产经纪有限公司总经理 郑义

  主持人：郑总，请您简单介绍一下恒泰量行目前的企业状况和定位。主要的合作伙伴有哪些？

  郑义：我们的定位是要做中国商业地产及产业园领域的整合营销服务的第一品牌，要做为中国企业提供专业的找楼服务机构的第一品牌。公司成立仅六年多的时间，成功服务了100多个开发商项目，目前在北京我们正在服务北京500多个写字楼和产业园区开发商，在北京有9个分支机构，全国布局后外阜项目分布在河北、山东、四川、广州，深圳，天津，湖南七个省市，全国拓展的步伐还在进行中。

  我们主要的合作伙伴有昆泰集团、中海集团、东升科技园、中关村软件园，中钢集团，金融街控股等等一些涉及商业地产和产业园区的开发商。

北京思源经纪商业地产部总经理 王旭

  主持人：感谢郑总的介绍，请王总介绍一下思源经纪目前的企业状况和定位，有哪些主要合作伙伴？

  王旭：思源经纪是中国房地产流通领域最优秀的综合服务商。以营销代理为主营，涵盖土地运营、营销顾问、商业顾问、商业招商及运营在内的地产流通领域全价值链服务业务。2000年起进京涉足房地产经纪业务至今，依靠品质化的服务不断赢得战略客户的青睐，已陆续为全国百强开发商的近千余项目提供营销服务。

  思源经纪在全国范围下辖北京、成都、上海、深圳、天津、青岛、济南、南京、杭州、武汉、长沙、西安、重庆等二十二家城市公司及专业机构。现已成为华北地区及西部地区综合实力最强的经纪公司，2013年销售额近千亿，连续五年业绩复合增长率超50%。

  从商业板块来说，我们一直保持着公司稳定的发展态势，长期以来一直秉承着公司追求长远可持续发展的企业指导方针，现在我们主要服务是从前期商业策划的定位到后期的招商及运营管理，以及商业地产销售的全价值链服务业务。

  合作伙伴有万科、首开、保利、中铁建、住总、远洋富力、金融街、中信等，基本上是一线的一些开发企业。

  主持人：思源的合作伙伴基本覆盖了绝大多数的大型开发商企业。接下来请郑总和王总从自身经历介绍一下，恒泰量行和思源经纪曾经参与过哪些商业地产项目？

  郑义：参加的项目太多了，从2005年入行以来到现在九年时间，从CBD整个商圈开始，东二三环，包括三元桥、亦庄、金融商圈、中关村、上地商圈，基本这些商圈的写字楼和商业招商工作一直在参与，公司成立到现在参与的项目累计成交的有100多个，现在市场比较活跃的北京地区的甲级写字楼和乙级写字楼我们基本覆盖了60%-70%。

  王旭：从现在思源商业板块来说，近期服务的项目包括公司自持开发的顺义石门聚乐汇项目，是思源自持的商业招商运营项目。以及包括前期策划及招商商业项目，如金融街长安中心、京投琨御府、昆泰大望京项目、苹果园交通枢纽综合体等诸多大型综合体类商业服务案例。思源经纪商业服务是从项目前期顾问到后期招商销售，以综合体项目、商业项目、地铁上盖商业物业等为主要服务类型。

  主持人：以下命题相对比较开放一些，大家可以随意畅谈。期望从二位的交流互动中能给业内带来更多有价值的新观点和专业建议。

  2014年伴随着楼市的动荡，商业地产业风起云涌，作为商业地产顾问机构怎么看国内商业地产目前状况及未来前景，北京的商业地产相较于全国有哪些机遇和挑战？

  王旭：目前来看，涉足在商业地产的开发商有逐渐增多的趋势，像现在红星地产、泰禾，以及我们公司服务的客户万科、首开、中铁建等，还有一些其他开发商逐渐向商业地产领域迈进，而且有一个逐渐增量的趋势。个人认为商业地产特色化的竞争相对比较激烈，尤其是重视商业地产一些主题的打造，包括普遍开始增大关于餐饮、休闲、娱乐、儿童这种体验型业态的比例。

  随着消费者认可度的增加，我们对商户也有一定的了解，从商家来说，他们现在这种体验型业态的租金承受能力逐年呈上升趋势，因为以往我们可能认为一些餐饮、娱乐的租金承受能力相对比较低。随着现在市场变化，以及人们生活需求消费理念的改变，这种业态承租能力有大幅上升的趋势。

  说到商业的打造，我们还要回归到商业的基本规律。我们不能为了主题而做主题，应当更加符合消费者消费的需求，才能使商业地产处于一个良性健康的发展。

  从投资者角度，从今年市场来看已经回归到了理性的投资心态，不像往年可能盲目投资，而且现在投资者在投资商业产品的同时应该更注重这种产品今后的运营能力，也就是说开发商后期的运营能力至关重要，不会像原来只关注它的产品，所以这种盲目的投资行为可能在未来市场会逐渐减弱。因此目前市场价值型商业未来将会更受到投资者的青睐。

  随着各种新兴政策逐步推出，北京未来将向生态、文化、旅游、服务这种国际化的都市方向去发展，未来周边新城区的商业地产发展才是重中之重，产业模式中更应该具备商业价值以及投资价值的一些商业项目。

  郑义：刚才王总说的商业偏重于商铺比较多一些，我从办公角度分析一下整个市场。

  现在办公的公司多集中在有国家政策扶持的写字楼和园区的比较多，可见政策对于商业地产领域中的办公模块很重要。目前中国开展了产业整合、产业城镇、产业园、智慧城市等专题，专门进行产业化综合性地产全国复制，目前智慧城市，产业新城，城镇化，我觉得产业地产跟商业地产是完美的结合。

  在北京，现在办公最密集的还是整体享受园区政策的这些区域，如中关村高科技园区，CBD商务区等。当然办公也离不开商业的配套，办公+商业配套完美结合构成了商业地产链条。办公+商业地产+产业地产+住宅地产，将来是一个融合的发展。