随着中国城镇化进程的加速，一线城市的商业升级，中国已经走过躁动，步入新一轮的理性增长。然而泡沫论、空铺潮、电商冲击等让本已纷繁复杂的市场充满更多不确定性，对于市场数据依然饥渴，行业更期盼一组透视市场发展脉络、展望未来趋势的风向标。

    RET睿意德中国研究中心历经两年的深度调研和专业分析，于4月22日发布中国首个指数系统。该指数系统综合了宏观经济、商用土地、及空置率等数据，考虑到的特点以及电商与实体商业的竞合发展，更纳入品牌零售商及O2O的发展指标。作为行业的重要参考指标，这一指数系统展现更多规律性、趋势性的变化和发展轨迹，为投资及战略决策提供依据。

    进入波浪形上升阶段 市场分化加剧

    尽管面临电商的巨大冲击以及阶段性供应量过剩，2014年第一季度，中国市场已蓄势展开第二轮上升期。RET睿意德中国研究中心最新发布的中国首个指数系统显示，中国仍以年增长12.5%的增速继续跃进。最新的中国指数为133.9， 同比上涨12.5%。

    RET睿意德中国研究中心总经理陈曦表示：“最新的中国指数反映了在经历一轮狂飙后开始进入波浪形上升阶段。同时，市场分化日趋加剧。”

    商用土地溢价走低 部分城市人均面积超警戒值

    RET睿意德中国研究中心发布的2014年一季度中国商用土地指数显示，2012年下半年是商用土地成交高峰期，商用土地投资热情高涨，在2012年第四季度达到顶峰，中国商用土地指数达到118.8。但2013年第三季度中国商用土地市场出现了市场拐点，到2014年第一季度，中国商用土地指数跌落到79.9，同比下降幅度高达29.4%。RET睿意德中国研究中心预计，历经3到4年的建设周期之后，中国项目供应量也将在2016年至2017年之间达到高峰。

    商用土地出现市场拐点的原因在于，二线城市逐步上升的空置率和较低的回报。开发商在二线城市获取商业用地的意愿因此降低。仅郑州在2014年第一季度就有7宗商用土地流拍。而伴随着大量的商用物业开发，部分城市人均商业面积已超过警戒值，巨大的招商压力已充分印证这一点。在此背景之下，各地政府商用土地的出让规模逐步收缩，至2013年底回落到历史较低水平。此举将有利于中长期的良性发展。

    全国甲级写字楼 未来三年七成来自二线城市

    2014年第一季度全国商用及写字楼物业的水平呈现平稳发展，但一线与二线城市走势分化，一线城市水平继续稳定上扬， 空置率维持5%的低位，稳定的现金流收益也催生了大宗交易，基汇资本以9.28亿美元收购北京盈科中心，成为国内最大单项物业收购案。

    与此相比，几乎所有的二线城市，正处于第二产业向第三产业过渡的阶段，这极大地刺激了政府发展楼宇经济与产业新区的信心。预计未来三年内，全国甲级写字楼新增供应量中将有近七成来自于二线城市。而一季度二线城市写字楼空置率已接近30%，长期低迷。RET睿意德中国研究中心总经理陈曦认为：“就二、三线城市而言，在堪忧的环境中，针对性地考虑产品增值策略，打造所属城市的‘蓝筹’办公项目，或成为破局，并刷新市场最高的有效手段。”